Quem avalia o imóvel no processo
Dependendo do rito, a avaliação pode ser feita pelo oficial de justiça, no ato da penhora, ou por perito nomeado pelo juízo quando a matéria exige conhecimento técnico especializado.
A avaliação por oficial é célere, porém frequentemente sumária. Quando o bem é atípico, com benfeitorias relevantes ou situação de ocupação peculiar, essa simplificação pode gerar distorção significativa de valor.
Pontos técnicos que sustentam uma impugnação
- Ausência de vistoria interna, quando ela era possível
- Amostra de mercado inexistente, não identificada ou não comparável
- Aplicação de fatores de homogeneização sem justificativa
- Desconsideração de benfeitorias, ocupação ou restrições legais
- Data-base inadequada ou ausência de atualização de valores
- Falta de memória de cálculo que permita reprodução do resultado
O que não funciona
Alegar apenas que o valor é baixo ou alto não produz efeito. A impugnação precisa demonstrar erro metodológico concreto e, preferencialmente, apresentar valor alternativo apurado com metodologia auditável.
É por isso que a impugnação eficaz costuma vir acompanhada de laudo ou parecer de assistente técnico, e não apenas de argumentação jurídica.
Momento processual
O prazo para se manifestar sobre a avaliação é curto e varia conforme o rito. Perder esse momento pode significar consolidar um valor que orientará o leilão ou a partilha.
Por isso, o ideal é acionar o assistente técnico assim que a avaliação for juntada aos autos, com envio imediato do laudo e dos anexos.
Perguntas frequentes
É possível pedir nova avaliação?
Sim, em hipóteses previstas na lei processual, como erro na avaliação anterior ou alteração relevante no valor do bem. A demonstração técnica é determinante.
O assistente técnico pode vistoriar o imóvel penhorado?
Quando há acesso, sim. Não havendo, a avaliação é feita com base em elementos externos e documentais, com as ressalvas registradas no laudo.
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